Эскроу-счета: ликбез для покупателей недвижимости в новостройках

Рост числа обманутых дольщиков, которые вложили свои финансы в строительство, но в итоге остались и без денег, и без квартиры, не мог остаться без внимания властей. Чтобы исключить подобные ситуации, на рынке недвижимости были введены счета эскроу. Новая схема приобретения квартир обезопасила покупателей, но не слишком порадовала застройщиков: теперь даже самые надежные девелоперы лишились возможности строить свои проекты за счет средств дольщиков.

Что такое эскроу

Эскроу — это счет, открытый в банке для проведения сделки при покупке недвижимости в новостройке. Заключая договор долевого участия (ДДУ), будущий собственник переводит на этот счет всю сумму за приобретаемую квартиру. Использовать деньги застройщик не сможет до тех пор, пока полностью не выполнит все условия, прописанные в договоре. Средства окажутся на счете девелопера только после того, как дольщик получит ключи от своей новой квартиры. Если же дом по каким-то причинам не будет сдан или застройщика признают банкротом, деньги с эскроу-счета вернутся покупателю.

Больше об особенностях таких сделок читайте в статье «Рынок недвижимости перешел на эскроу: что изменилось для дольщиков и застройщиков?»

Роль банков в сделке через эскроу

Третьей стороной во взаимоотношениях между продавцом и покупателем недвижимости выступает банк. Финансовая организация гарантирует надежность сделки и отвечает за хранение средств.

Также банк может предоставить застройщику кредит на строительство объекта, если собственных активов у девелопера недостаточно. В таком случае строительная компания будет работать с эскроу-счетами именно той финансовой организации, которая стала ее кредитором.

Если же застройщик возводит объект исключительно на собственные средства, то покупатели могут открывать эскроу-счета в любом банке.

Как проходит сделка

Покупка жилья через эскроу-счет происходит по стандартной схеме.

1. Будущий собственник и застройщик заключают ДДУ.
2. В выбранном банке подписывают договор об открытии счета эскроу на имя покупателя.
3. Застройщик и покупатель регистрируют договор о долевом участии в Росреестре.
4. Будущий владелец квартиры переводит нужную сумму на эскроу-счет.
5. Банк хранит деньги до тех пор, пока дом не будет полностью достроен и введен в эксплуатацию.
6. Как только покупатель получает ключи от квартиры, банк переводит деньги с эскроу-счета на расчетный счет застройщика.
7. Покупатель официально регистрирует приобретенное имущество, сделка считается завершенной.

Где в Петербурге можно купить квартиру через эскроу

Сегодня в Санкт-Петербурге есть немало эскроу-проектов. Среди них:

• ЖК «Парколово» от группы компаний ЦДС;
• ЖК Familia от «РосСтройИнвеста»;
• «Янила Драйв» от ЗАО «ЛенСтройТрест».

Также вы можете посмотреть и выбрать другие варианты новостроек Петербурга.

Согласно закону 214-ФЗ, с 2019 года все новые жилые объекты должны строиться только с использованием эскроу. Но пока в Северной столице остались и новостройки, которые начали возводить раньше — по старым правилам. Эксперты ожидают, что к 2023 году на рынке недвижимости 95% объектов без эскроу будут завершены.

Эскроу и ипотека

Использование эскроу не отменяет возможность купить жилье в ипотеку. В таком случае перечислять средства на счет эскроу будет не лично покупатель, а финансовая организация, которая стала кредитором. Кредитный счет и счет эскроу могут быть открыты в разных банках, но в таком случае заемщику придется платить дополнительную комиссию за перевод средств из одной финансовой организации в другую.

Эскроу — надежная защита от обмана со стороны застройщика. И если для девелопера применение таких счетов усложняет возведение новостроек, то для покупателей недвижимости становится гарантией того, что они не пополнят список обманутых дольщиков.