Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

При продаже недвижимости необходимо оформлять соответствующий договор, который подтверждает переход права собственности от старого владельца к новому. Но крайне важно сделать всё в согласии с действующим законодательством и нормативными документами, чтобы в будущем не возникало никаких проблем. Предлагаем рассмотреть основные моменты, на которые следует обращать внимание при решении купить квартиру, а также порядок оформления договора.

Перечень необходимых документов

Заключение сделки обязательно предусматривает документальное обоснование. При оформлении договоров купли-продажи квартир необходимо документально подтверждать:

• личности продавцов и покупателей;
• права собственности на объект недвижимости;
• отсутствие какого-либо обременения;
• характеристики продаваемого жилья.

Каждый документ, на котором будет основан составляемый договор, будет обладать правоустанавливающим и правоподтверждающим характером.

Подтверждение прав собственности

Согласно Федеральному закону России «О госрегистрации недвижимости», доказать права владения продавцов на продаваемую квартиру можно такими документами:

• договорами мены, купли-продажи, дарения, приватизации;
• судебным актом
• свидетельством о вступлении в наследство;
• свидетельством о госрегистрации прав собственности на жильё, выданным до июля 2016 года;
• выпиской из ЕГРН, удостоверяющей регистрацию прав собственности на объект недвижимости.

Удостоверение личности продавца и покупателя

Для этого можно предоставить следующие документы:

• внутренние паспорта гражданин РФ или другой страны СНГ;
• приписные свидетельства военнослужащих;
• общегражданские паспорта (если участник сделки постоянно проживает за границей);
• ВНЖ или нацпаспорта, в которых стоит отметка о регистрации в органах внутренних дел РФ (для иностранцев);
• свидетельства о рождении (если покупателем является несовершеннолетний ребёнок до 14 лет).

Если составлением договора купли-продажи и оформлением сделки занимаются не лично стороны, а их представители, нужно иметь при себе нотариально заверенные генеральные доверенности.

Документы на жильё

Для сделки купли-продажи требуется иметь в наличии следующие документы на квартиру:

• акт о приёме объекта в экспликацию и техпаспорт с поэтажным планом: выдаются в БТИ;
• выписки из единого жилищного документа и домовой книги: выдаются бесплатно в ЕИРЦ, подтверждают отсутствие обременения или притязания со стороны третьих лиц;
• справку, подтверждающую отсутствие задолженностей по платежам за коммунальные услуги, копию финансовых лицевых счетов: получают в РЭУ в случае предоставления оплаченных квитанций за последние 30 дней.

Если права собственности на жильё принадлежат третьим лицам, то необходимо оформлять их согласие и заверять документ у нотариуса. Если оформляемая сделка несёт риск нарушения прав и интересов недееспособного лица или несовершеннолетнего гражданина, то нужно посетить органы опеки и попечительства для получения их официального согласия (особенно важно, если несовершеннолетний прописан в квартире).

Если квартира была куплена в браке, необходимо наличие письменного и нотариально оформленного согласия супруги (супруга). Исключением являются случаи, когда во время брака жильё было получено безвозмездно (при вступлении в наследство, дарении, приватизации).

Получение выписки из ЕГРН

Данный документ также является важным для купли-продажи квартиры, поскольку подтверждает отсутствие ареста или обременения. Выдаёт выписку Росреестр, Федеральная кадастровая палата, МФЦ в течение трёх рабочих дней. Если сделка оформляется у нотариуса, то он получает выпуску в электронном виде сразу при подаче запроса.

Порядок оформления сделки

После получения всех выписок и сбора необходимых документов, продажа недвижимости предусматривает составление и подписание договора. Существует два способа составить документ: нотариальная или простая письменная форма. Во втором случае оформляемый договор не требует официального удостоверения у нотариуса, при этом имеет полную юридическую силу (существует ряд исключений, которые обсудим ниже).

Для максимального удобства, экономии времени и денежных средств составлять договор можно самостоятельно. В документе нужно обязательно указывать следующие данные:

• дата, место оформления сделки;
• персональные данные продавцов и покупателей (брать из паспорта или другого документа, удостоверяющего личность, оформленного на русском языке);
• наименование (тип) объекта недвижимости;
• главные параметры квартиры: фактическая площадь, число комнат, вспомогательные помещения (согласно техпаспорту);
• полный адрес, по которому располагается недвижимое имущество;
• цена продажи жилья;
• указание лиц, имеющих право на проживание в квартире (зарегистрированных);
• личные подписи продавцов, покупателей.

В интернете можно найти образец составления договора о передаче прав собственности покупателю.

Важность регистрация прав собственности на жильё

Оформление и подписание договора перехода прав собственности от продавца к покупателю – это бо́льшая часть процедуры, но её недостаточно для полноценного владения жилой недвижимостью. Покупатель ещё должен зарегистрировать полученные права собственности на квартиру. Сделать это можно путём подачи заявления и необходимых документов в Росреестр. Существует пять способов подачи заявления:

• лично прийти в отдел Росреестра;
• воспользоваться услугами МФЦ – вне зависимости от места расположения недвижимого имущества (на портале Росреестра можно изучить перечень подразделений, принимающих граждан на основе экстерриториального принципа);
• обратиться к уполномоченным лицам Росреестра для выездного приёма граждан;
• отправить заказное письмо почтой по объявленной ценности (нужно оформить опись вложения и заказать отправку уведомления о вручении письма);
• отправить документ в электронной форме через официальный сайт Росреестра.

Для регистрации перехода права собственности на квартиру требуется оплатить госпошлину, при этом предоставлять квитанцию об оплате необязательно. Но нужно учесть, что если в Государственную информационную систему государственных и муниципальных платежей не будет внесена запись об уплате заявителем пошлины в течение 5 дней с момента подачи пакета документов, то сотрудники Росреестра возвратят заявление с прилагаемыми бумагами без возможности рассмотрения. Поэтому покупателю рекомендуется иметь (подавать) квитанцию вместе с другими документами.

Если при подаче заявления покупатель ещё не оплатил госпошлину, то ему выдают или направляют по почте документ с уникальным идентификатором платежа и датой, до которой нужно оплатить пошлину за услугу регистрации права собственности на квартиру. Если же все документы и платежи имеются, заявителю выдают расписку (уведомление) о принятии заявления на регистрацию.

Если документы в Росреестр подавались не лично, а через МФЦ, почтовое отправление или в электронном виде на сайте, то информацию о ходе госрегистрации (подтверждение оплате госпошлины, приём заявления в обработку, проведение регистрации и пр.) отправляют сообщением на указанный адрес электронной почты, мобильный телефон либо в бумажном варианте заказным письмом по почте.

Получение зарегистрированных документов

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество может занимать:

• 7 рабочих дней с момента подачи заявления с необходимыми бумагами в Росреестр (3 рабочих дня – в случае нотариального заверения договора);
• 9 рабочих дней с момента подачи заявления через МФЦ (5 дней при нотариальном заверении);
• 1 рабочий день, следующий за днём предоставления заявления – при нотариальном удостоверении сделки купли-продажи (документ пересылается в электронном виде).

Начало срока госрегистрации – следующий рабочий день после подачи заявления. Проведение государственной регистрации перехода прав на квартиру подтверждается путём отправки выписки из ЕГРН в бумажном варианте или в электронном виде на имейл.

С этого момента с продавца снимается обязанность по оплате налогов на имущество физического лица в отношении проданной квартиры. Покупатель же становится плательщиком налогов на имущество физлиц в отношении купленного жилья. Также он может применить имущественный налоговый вычет для возврата уплаченного ранее НДФЛ.

Нюансы, которые необходимо учесть

При оформлении сделки купли-продажи квартир необходимо учитывать ряд важных моментов:

• Продажа жилья, находившегося в собственности не более 3 лет, обязывает представлять налоговую декларацию и уплачивать НДФЛ. Декларируя доход от продажи недвижимости, продавец может воспользоваться имущественным налоговым вычетом.
• Нотариальное оформление договора купли-продажи является обязательным, если отчуждается жильё несовершеннолетнего гражданина или лица, признанного недееспособным, либо если отчуждаются доли собственности на квартиру одного или нескольких собственников, либо при заключении предварительного договора.
• Отменить законную силу договора купли-продажи, оформленного в письменной форме, можно по обоюдному соглашению сторон.
• Сделка купли-продажи квартиры может считаться недействительной, если в момент подписания продавец или покупатель был официально признан недееспособным.

Заключение сделки купли-продажи квартиры – сложная процедура, которая имеет массу нюансов, поэтому если вы не уверены, что сможете сделать всё самостоятельно, лучшим вариантом станет безопасная сделка от ДомКлик. Специалисты сервиса помогут быстро и без лишних сложностей заключить договор, предварительно осведомив обе стороны об условиях сделки.