Фото из архива. © Волжский.ру
Каждому из нас рано или поздно приходится оформлять собственность на какие-либо объекты недвижимости. А в последние годы волжане всё чаще сталкиваются с необходимостью согласовать перепланировку жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах.
Сбор необходимых документов и правильное их составление – дело непростое, требующее не только знаний законодательства, но и массы свободного времени. В этом случае на помощь приходят профессионалы, которые разбираются во всех нюансах процесса, благодаря чему упрощают и ускоряют получение разрешений. О тонкостях оформления перепланировки, возможных трудностях и «подводных камнях» Волжский.ру спросил у кадастрового инженера и основательницы компании ООО «Бюро кадастровых инженеров» Инны Беловой.
– Инна Вячеславовна, расскажите о своей компании. Что именно вы делаете? С кем сотрудничаете?
– Компания работает с 2018 года и за это время получила уникальный опыт, работая на более чем на 1500 объектах недвижимости. ООО «БКИ» стало экспертом в согласовании перепланировок, оформлении технической документации, выполнении кадастровых работ и проектировании. Мы подготавливали документы для сдачи в эксплуатацию многоквартирных жилых домов и проводили техническую инвентаризацию крупных объектов. Мы так выстроили процессы, что стали надёжным и сильным партнёром для крупнейших предприятий Волжского, таких как: «Волжский трубный завод», «Волжский Оргсинтез», «Водоканал», «Ботаника», «Тепловые сети». Выполняем работы по муниципальным контрактам, так в 2019 провели межевание свыше 150 земельных участков под многоквартирными жилыми домами, провели кадастровые работы на автомобильную дорогу ГЭС.
– А с физическими лицами работаете?
– Конечно же, у нас колоссальный опыт работы с физическими лицами. Мы помогаем оформить в собственность земельные участки в садовых обществах, земли под индивидуальными жилыми домами, ставим на кадастровый учет садовые и жилые дома. Проводим межевание, раздел земельных участков и другие геодезические работы. При этом мы работает как на территории Волжского, так и в Среднеахтубинском и Ленинском районах.
– Собственники часто считают понятия «перепланировка» и «переустройство» синонимами. Так ли это?
– На самом деле, разница в этих понятиях существенна. И это регламентируется главой 4 Жилищного кодекса РФ. Под переустройством понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации. Но любые из этих изменений требуют внесения изменений в техническую документацию, а далее в Росреестр.
– Что необходимо сделать собственнику, чтобы законно произвести перепланировку в квартире?
– Сначала собственник должен разработать проектную документацию, затем – получить соответствующее разрешение в органах местного самоуправления. После этого он может приступить непосредственно к строительным работам. По завершении ему необходимо пригласить приёмочную комиссию, которая подтвердит перепланировку соответствующим актом. Затем – обратиться к кадастровому инженеру, чтобы на основании технического плана внести изменения в Росреестр. И лишь после всех этих шагов можно получить актуальную выписку из ЕГРН на квартиру.
– Инна Вячеславовна, а как быть тем, кто уже выполнил перепланировку, но не получил должного разрешения в администрации?
– В этом случае согласование перепланировки будет происходить в судебном порядке. Для этого также придётся подготовить проектную документацию. Скорее всего, понадобятся юридическое сопровождение и дополнительная судебная экспертиза. Этот путь финансово и энергетически более затратный. А вот итог – неизвестен. В то время как в первом, законном, случае, вы будете доподлинно знать, что перепланировку согласуют.
– Что грозит собственникам, если не обратиться в суд и вообще не согласовывать перепланировку?
– Самое малое, что может случиться – это сложности при продаже. К нам часто обращаются волжане, которые, например, получили отказ из банка, и просят срочно все узаконить. Но повторюсь, чтобы согласовать «самовольную» перепланировку, придётся обратиться в суд. Оперативно и с малыми затратами получить разрешение невозможно. Если перепланировку выявит муниципалитет, то собственника обяжут привести помещение в первоначальный вид. Если этого не сделать, то закон говорит о продаже жилья с публичных торгов. Как видите, последствия весьма неприятные. Делая перепланировку в квартире самовольно, граждане подвергают опасности всех жителей дома, отсюда и такие жесткие правила.
– Подскажите, а любые изменения, выполненные в квартире, в конечном итоге получится узаконить?
– Нет, ведь перепланировка должна соответствовать действующим строительным нормам и санитарным правилам, чтобы не нарушать права соседей и не создавать угрозу безопасности их проживания.
– Какие изменения нельзя проводить в квартире?
– По закону, запрещено располагать мокрые зоны ванной, туалета и санузла над жилыми комнатами и кухней, нельзя трогать несущие конструкции и перекрытия, изменять фасад здания. Ещё собственник не может присоединять полы с подогревом к общедомовой системе отопления, а батареи – переносить на лоджию, балкон или веранду. Также нельзя размещать кухни над жилыми комнатами соседей снизу, присоединять или затрагивать общедомовое имущество. Отдельный запрет касается перепланировки однокомнатной квартиры в студию: нельзя просто объединять кухню и жилую комнату, необходимо устанавливать дверной проём. И это далеко не весь перечень существующих ограничений, так как многое зависит от индивидуальных характеристик дома и жилого помещения. Именно поэтому перед проведением работ собственнику лучше обратиться к профессионалам. Это облегчит процесс и снизит риски.
- Когда речь идёт о перепланировке в нежилых помещениях, особенно в отдельно стоящих зданиях, процесс согласования сильно отличается от перепланировки квартир?
– На самом деле, собственникам нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящих зданиях, повезло больше, чем владельцам помещений в многоквартирных жилых домах. В первом случае перепланировка согласовывается в упрощённом порядке, что экономит время в среднем на 2,5 месяца. В данном случае необходимо подготовить проект и техническое заключение о том, что изменения не оказывают влияния на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Далее кадастровый инженер подготавливает технический план, на основании которого внесут изменения в Росреестр.
– А если речь идёт о помещениях в МКД?
– Процедура согласования изменений в помещении, расположенном в многоквартирном доме, похожа на процедуру при перепланировке в квартире. Здесь так же потребуется получить разрешение на проведение перепланировки в органах местного самоуправления, на основании ранее подготовленного проекта, а после ее выполнения получить Акт о завершении переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме. И снова на последнем этапе кадастровый инженер готовит технический план для внесения всех изменений в Росреестр.
– По каким вопросам можно обратиться в Вашу организацию за консультацией?
– Мы бесплатно проконсультируем по всем вопросам, касающимся перепланировки. Причем, к нам можно обратиться на любом этапе. Мы поможем разобраться с тем, какие изменения можно выполнить в квартире, разработаем проектную документацию, при необходимости, будем представлять клиента во всех инстанциях. Что называется, согласуем перепланировку «под ключ».
Контактная информация:
ООО «Бюро кадастровых инженеров»
Волжский, улица Молодежная, 3
офис 223 и 223а.
8-961-057-90-33
8-969-287-81-81
bki-vlz.ru