Фото из архива. © Волжский.ру
Представляем 322 выпуск рубрики «Правовой Консультант». В этом выпуске: Каковы особенности ипотеки земельных участков.
Ответы подготовлены специалистами компании «Инженеры информации» с помощью справочной правовой системы КонсультантПлюс.
ВОПРОС: Подскажите, каковы особенности ипотеки земельных участков?
В ипотеку (залог) могут быть переданы не исключенные из оборота и не ограниченные в обороте земельные участки, а также право аренды земельного участка. Ипотека земельных участков может возникнуть в силу договора и в силу закона. Ипотека распространяется также на здание или сооружение, расположенное на земельном участке.
Основания возникновения ипотеки земельных участков
Ипотека (залог) земельного участка может возникнуть в силу заключенного между сторонами договора об ипотеке либо в силу закона.
Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества, согласно которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к должнику (заемщику) по этому обязательству за счет стоимости заложенного недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Ипотека в силу закона возникает при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств. При этом к ипотеке в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона N 102-ФЗ).
Рассмотрим некоторые особенности ипотеки земельных участков.
Предмет ипотеки
Предметом ипотеки могут быть земельные участки, не исключенные из оборота или не ограниченные в обороте. Также в залог могут быть переданы права аренды земельного участка (ст. 27 ЗК РФ; п. п. 1, 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ).
При этом если земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности, то ипотека может быть установлена только на принадлежащий лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Указанная норма применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок (п. 2 ст. 62 Закона N 102-ФЗ; п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90).
По общему правилу не допускается ипотека (ст. 63 Закона N 102-ФЗ):
• земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за некоторым исключением);
• части земельного участка, площадь которой меньше установленного нормативными актами минимального размера.
Если при передаче в залог земельного участка на нем находится или строится здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, то право залога распространяется также и на указанное здание или сооружение (ст. 64 Закона N 102-ФЗ).
Ипотека земельного участка при привлечении кредитных (заемных) денежных средств
Если земельный участок приобретен с использованием кредитных (заемных) денежных средств, он считается находящимся в залоге у лица, предоставившего кредит или целевой заем (далее - кредитор), с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ).
Если земельный участок приобретен с использованием целевого жилищного займа в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и кредитных (заемных средств), то он находится в залоге у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице уполномоченного органа исполнительной власти, предоставившего целевой жилищный заем (п. 3 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ).
Если кредитные (заемные) денежные средства были использованы для покупки или строительства на земельном участке здания или сооружения, земельный участок считается находящимся в залоге у кредитора с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное, построенное или строящееся здание или сооружение (ст. 64.2 Закона N 102-ФЗ).
Залог прав аренды на земельный участок
Арендатор земельного участка вправе передать права аренды земельного участка в залог в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.
Залог права аренды без согласия собственника допускается, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, а договор аренды заключен на срок более чем пять лет, при условии уведомления собственника земельного участка (п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ).
Следует учесть, что условие о залоге арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется только на случаи, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки расположенных на земельном участке зданий (сооружений), либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения (п. 5 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ N 90).
Если земельный участок был взят в аренду с использованием кредитных средств (средств целевого займа), возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ).
В случае покупки или строительства арендатором на арендованном земельном участке здания или сооружения с привлечением заемных денежных средств с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание (сооружение) также возникает ипотека в силу закона на право аренды земельного участка (ст. 64.2 Закона N 102-ФЗ).
Возведение зданий и сооружений на земельном участке, переданном в ипотеку
Залогодатель вправе возводить на заложенном земельном участке здания и сооружения без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
При этом, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на такие здания и сооружения (п. 1 ст. 65 Закона N 102-ФЗ).
Однако если права залогодержателя удостоверены закладной, то возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, и с соблюдением условий, которые в ней отражены (п. 2 ст. 65 Закона N 102-ФЗ).
ООО «Инженеры информации»
• продажа и обслуживание справочной правовой системы КонсультантПлюс;
• подписка на журнал для бухгалтера «Главная книга»;
• семинары-тренинги по бухгалтерскому учету и налогообложению.
Волжский, ул. Карбышева 76, офис 824-826
(8443) 25-57-83, 38-68-25 mail@enginf.ru, b2b34.ru